綦江

谁能击退越秀、鲁能?神秘买家39亿底价摘武汉二七滨江地块

2016年05月09日来源:本网原创责任编辑:zhangyunxiang

更让人惊讶的是,该地块开拍前曾有几家“国”字号的大房企也有意竞夺,最终却因某些原因没能成功进入正式拍卖环节。

观点地产 曾预测会被房企争抢的二七滨江地块,最终竞拍意外“遇冷”,以底价摘牌的一家神秘武汉房地产企业被推到聚光灯下。

5月5日上午,武汉楼盘挂牌拍卖7宗地块,最终5宗底价成交,2宗溢价成交,总出让面积约38.54万平方米,总成交价约59.83亿元。

其中挂牌伊始就备受关注,被认为是新地王“候选人”的P2016023号二七滨江商住地块,却只有美国金融企业集团一家企业竞拍,开拍后即以39亿元的底价成功摘下该地块。

这家“洋房企”如此大手笔买地动作,引起不小的业内一阵热议。更让人惊讶的是,该地块开拍前曾有几家“国”字号的大房企也有意竞夺,最终却因某些原因没能成功进入正式拍卖环节。

大热的二七商住地

土地出让公告信息显示,此次出让的P2016023号二七滨江地块为住宅、商服、公园绿地用地,位于江岸区二七沿江商务核心区南一片,起始价为39亿元,楼面价9038元/平方米。

地块规划净用地面积约7.07万平方米,其中居住用地约4.03万平方米,商业服务业设施用地约2.22万平方米,公园绿地用地面积8280平方米。整体容积率6.1,居住建筑容积率5.4,住宅建筑高度控制在150米以内,商务、商业建筑高度控制在220米以内。

地上建筑面积则控制在43.15万平方米以内,包括21.71万平方米的居住建筑规模为,21.44万平方米的商务、商业建筑规模。这一数据意味着,该地块的商住比已达到1:1。

除了本身条件优质,该地块受到市场的重点关注的原因主要还是在于占据了“地利”优势。

观点地产新媒体了解到,P2016023号地块在武汉重点规划开发的二七滨江商务区内,地处城市中心二环,交通便利,且周边教育、医疗、商业等配套资源充足。

按武汉市政府的规划,二七滨江商务区未来将打造成集商贸商务、文化娱乐、现代生活于一体的高端商务区。

因为各方面条件都十分优越,且武汉市中心可出让的地块资源已日渐稀少,该地块挂牌时就曾被预言势必引来多家大房企的厮杀。

尤其去年6月,同在二七滨江商务区内的P2015050号C地块出让时,华发股份(600325,股吧)与瑞安、朗诗、保利几大房企比拼数轮才得以高达40.05亿的价格,溢价105.38%拿下,最终成交楼面价从起始的6518元/平方米飙升到13388元/平方米,而这一价格亦使其至今仍占据着武汉单价地王的宝座。

此前有媒体报道表示,该地块起始楼面价已到9038元/平方米,与华发股份拍下的地王单价仅相差4350元/平方米,一旦开拍就很有可能会成为新任武汉单价地王。

与预想中众多房企举牌激战数轮终高价夺地的情形截然相反的是,从4月1日挂牌到5月4日整整一个月,P2016023号二七滨江商住地的报名竞拍栏中,都只有美国金融企业集团这一企业。

不过,在该地块竞拍前夕,就曾有消息指出此次土地拍卖早已内定,因而,虽然在5月4日17:30前,鲁能集团曾幸运地在截止的最后时刻成功报名参加了竞买。但5月5日当天,鲁能集团却并没有出现在竞拍现场。

有知情人士向观点地产新媒体透露,虽然鲁能集团踩着最后截点报名成功,但其在开拍前都未能拿到参与土地竞买的报名回执,并没有竞拍P2016023号二七滨江商住地资格,因此被遗憾地挡在了门外。

该知情人士还表示,半个月前曾公开表示希望在武汉寻求合作伙伴获取项目的越秀地产,也曾打算报名竞拍此地块,却因为某些原因选择了退出。

神秘买家

纵然觊觎的企业不在少数,甚至是越秀、鲁能这样既有实力又有背景的国企、央企,还是被神秘的美国金融企业集团击退,并毫无压力地以39亿底价摘下了P2016023号二七滨江商住地。

一时间,美国金融企业集团成为百度搜索的热词,但随后就有人惊呼,这是一家连百度都查不到的公司。

观点地产新媒体查阅资料发现,美国金融企业集团或许是一个壳公司,其董事长喻鹏是美国加州湖北同乡会会长,也是武汉伟鹏地产集团董事长。

在伟鹏地产官上能获取到的公司信息也不多,但简介一栏显示,伟鹏地产成立于1995年,创始人及董事长为喻鹏,是一家横跨地产开发,房地产及土地评估、物业管理、办公装修、资本投资、创新科技等各种行业的多元化发展集团公司,总注册资本达6亿元。

此前伟鹏地产曾在武汉开发过伟鹏苑、伟鹏大厦两个项目,但目前仅江南新天地一个项目在售,该项目总占地面积约648亩,总体量约112万平方米,分5期开发,一期项目建筑面积为12万平方米,2013年已开卖,目前全部售罄,在售的为项目二期,建筑面积21万平方米。

湖北中原策略运营中心总监郑源滔表示,对于伟鹏地产和其董事长喻鹏,他知道的也不多,但了解到喻鹏是美国加州湖北同乡会会长,在美国拥有着一些金融公司资源,且在湖北也拥有商会的资源,这或许是此次帮助其顺利拿下二七滨江商住地的重要原因。

在P2016023号地块出让条件中,就有一项提到,竞得人需引入1家以上含1家国际性金融服务企业的中国区域总部,引入3家以上含3家全国性或区域性金融服务机构。

郑源滔还透露,其实早在2015年,武汉政府的相关报告就提到了与美国金融企业集团也即伟鹏地产的合作。

据了解,2015年6月20日,武汉市政府、武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉临空港经济技术开发区就分别与美国金融企业集团等公司签署了科技创新金融服务、海外高科技离岸人才引进、共建生物技术公共实验室等合作项目。同年7月,武汉政府还曾批示推进由美国金融企业集团创立的“美国金融服务中心项目”。

拿地后的开发难题

虽然美国金融企业集团与武汉伟鹏地产的神秘身份及其之间的关系依然让业内都十分好奇,但作为一家仅开发过为数不多的几个房地产项目的企业,要如何开发这一体量在43.15万平方米且商住比为1:1的地块项目,也成为了业内较为关注的一点。

在地块的出让条件中还提到,土地成交后,该项目所建商务、商业建筑的所有权在竣工验收后8年内不得对外整体或分割转让、销售。换言之,未来该地块项目的商业部分需由开发商自持至少8年。

根据规划,P2016023号地块居住和商业、商务的规模分别为21.71万平方米和21.44万平方米,商住比已达到1:1。自持的要求意味着,项目建成8年内,开发商不能销售体量达21.44万平方米的商业面积。

“这不仅对开发商的资金实力要求高,开发挑战也很大。”郑源滔指出,撇开伟鹏地产神秘的身份不说,不管是哪个企业拿到P2016023号地块,在未来的开发方面难度都不会小。

商业体量大且需自持长达8年对于开发商来说首先就是一个不小的压力。再者,目前该地块周边住宅项目均价为19100元/平方米,剔除价格在3万元/平方米的武汉天地云廷项目后,周边项目均价在14000元/平方米左右。而P(2016)23号地块,楼面地价就已达9038元/平方米。

若按此推算,该地块项目入市后将难以盈利,而要使项目净利润率达到10%,其均价则需保持在18000元/平方米左右。

郑源滔表示,虽然地块优质,但这个项目的开发会比较复杂,入市后能否获得相应的价值回报,“还有待观察”。

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