一线城市房价全部下跌 房价该怎么看?

房价一直以来都处于一个持续上涨的态势，但今年开年以来，房地产行业的行情很不理想，据全国房价行情数据显示：今年3月份，有121个城市二手房价环比下跌。其中具有象征意义的四大一线城市北上广深全部下跌。其中上海下跌5.85%，每平跌3401元，位居全国首位。

难得的下跌消息，让#一线城市房价下跌#这一话题直接冲上了热搜。很多人看后马上就开始嗨了，并且发出了灵魂一问：

支持房价会不涨了的论据是，现在受疫情影响，失业增多，房贷断供甚至房地产企业倒闭都有可能发生，房价肯定会降下来的。当然也有人说，房子肯定会一直涨，这次只是假摔。到底应该怎么看这个新闻?怎么理性地看待房价?

由于现在房价确实比较高，所以在讨论房价的时候我们不可避免会带有很多的情绪。但是请注意，情绪会严重影响我们的判断。

房子是很多人一生中最重大的投资，在这上面花点功夫研究一下，可能是你最英明的决定。作为金融圈最英俊的干货段子手，我之前讲过股票、定投、打新、原油、黄金等等，但是感觉不讲讲房产投资就像是缺少了灵魂。我们今天就先聊聊房产投资的大框架。

01

房价真的跌了吗?

我们先思考一下这个新闻。表面上是，3月份全国二手房的价格，下跌了。你知道离开剂量谈毒性都是扯淡，其实房价也一样，离开了成交量谈价格也是会出问题的。下图是截止到2020年Q1的66座大中城市成交套数同比曲线：

数据来源：贝壳研究院非常明显的下滑趋势。其实不用看图你也知道，疫情期间售楼处关门、各个小区连门都不让中介进了，还怎么成交?再加上很多企业现金流肉眼可见的紧张，你很容易就能推出这个结论：现在这种情况下成交的二手房，大概率是卖家急着用钱了。

当企业要断气了，赶紧用现金流把命续上才是最要紧的。急着卖，价格自然就得降一降了。只要稍微用一点理性思考，得出这个结论似乎不难。我们接着再看看下面几个市面上流行的说法：

· 我国的土地财政政策导致地价攀升，间接推高了房价

· 中国租售比明显比世界低，租房比买房划算

· 中国目前房价泡沫严重，堪比90年代的日本

· 我们的房价收入比极其不合理，不吃不喝XX年才能买房

· 目前我国人口老龄化，且生育率持续走低，未来房价必然下降

政府各种严格调控，还限购，至少说明目前房价畸高，不合理。

这些说法里，你认同几个?还是不明觉厉，觉得说的都很有道理?如果有人认同3个以上，说明什么呢?至少说明他看的蛊惑人心的结论太多，而深入思考的逻辑太少。我说过，情绪会严重影响我们的判断。

02

情绪如何影响我们的判断?

我上大学的时候，喜欢一个姑娘。本来关系还挺好的，直到有一天发生了如下的对话。姑娘跟我说：你虽然长得帅、学习又好， 但是我觉得你还不够成熟。我当时就急了：何出此言啊?姑娘说：我们就快要毕业了，如果在一起，你有考虑过以后成家买房的事吗?我说：我当然考虑过，你看咱学校门口的华清嘉园，竟然均价要2万多(2008年)。我一个名校毕业生，就算一个月到手1万，也要20年不吃不喝才能买得起100平，这绝对不科学。长此以往，国将不国!相信我，一定会降价的!

然后，和姑娘之间就没有然后了。再然后，华清嘉园现在均价12万了。所以你看，我当时的逻辑是，因为我买不起，所以我痛恨高房价，所以我认为它肯定会下跌。这就是典型的情绪影响了判断。我得到的结论，只是我想看到的。

人都是会为自己不断的找各种借口的。其实现在回头想想，当时除了情绪，别的也确实什么都不懂。

同样道理，我们很多股民最热衷说的一句话是啥呢?A股十年不涨。

十年前，沪指3170，现在沪指2764，不仅十年不涨，还跌了很多!你说我能不亏钱吗?不是我操作手法不行，实在是大盘太不争气!而事实上，A股并不独特，它跟世界上其他国家的股市一样，长期来看都是持续上涨的。A股十年不涨，是个经典的错觉。其中缘由回头再聊，咱们继续聊回房价。所以你再仔细想一下上一节最后的那几个流行的说法，是不是都是预设了房价已经太高了的立场，然后才得到了结果?人们苦高房价久矣，所以批判高房价的论断，虽然不断被打脸，但却有着最广阔的读者市场。看的是爽了，但是信了的恐怕钱包就要遭罪了。回头有空我们一条一条细聊。那，抛弃情绪，我们到底应该如何理性的看待房价呢?

03

房价分析的逻辑框架

(1)要建立分析框架，就需要把视野拉高，从一个小区，一个城市，一个国家，再往上拉，拉到全球资产配置的角度。通过下图我们可以看到，股票、房产这两类资产，在世界主要发达国家长期的实际年化回报率：

数据来源：新全球资产配置

可以看到在世界范围里，房产长期保持高增长，收益率和股票大概是半斤八两(这里可以顺便看一下，股票其实也是长期增长的好资产，别有偏见情绪)。我们再看看中国在哪：

数据来源：国际清算银行从2000到现在，你以为只有中国房子涨价涨的最狠?并不是，图中蓝色带小点的那条线是中国，你看看，泯然众人矣。这两张图什么意思呢?这就是我们首先要澄清的第一个逻辑：全球房价都是长期上涨的。

可别一说高房价就对政府咬牙切齿的，你还真以为其他国家都是岁月静好房子随便住?中国只不过是其中平平无奇的一个，涨价涨的朴实无华，且枯燥，并不突出。你说房价就不会跌吗?当然会跌，但是你要知道，房价下跌是短期的，上涨是长期的。当然，第一个逻辑是很宏观的，我们接下来再逐步往下拆分。

(2)下图是1946年到2012年，14个主要发达国家的房价、CPI和GDP数据。

数据来源：《美国经济评论》这个数据和上面的数据是互相印证的，即，各国房价确实是长期增长的，而且增速还不低，在这段时间内增速是平均年化6.6%。另外这里面还有CPI和GDP的数据，你可以看看，一个是4.3%，一个是2.5%。你说巧不巧，这个平均增速是6.6%，而CPI+GDP=6.8%，两者几乎差不多。所以我们大概可以得到一个粗略的公式：房价增速≈CPI+GDP

这是纯统计学上的，我们从逻辑上验证一下，房价的增速大概等于本国经济增长加上通货膨胀，也确实是能说得通的。

(3)你可能听过一个说法叫做，房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。政策和土地大概都能反映在CPI和GDP中，那人口呢?对发达国家，人口结构基本稳定，但对发展中国家来说，我们还有一个很明显的趋势——人口向大城市集中。

根据国家统计局的数据，1949年我国城镇化率仅10.64%，2011年首超50%，2019年最新数据是60.60%。集中的人口增加了需求，且城市较高的收入也会进一步增强购买力，所以房价上涨还需要考虑到城市的人口聚集。

于是我们得到：房价增速≈CPI+GDP+城市化率

从这个角度来看，你就能理解，为什么一线城市的房价涨幅，是要高过三四线城市不少的，都是因为大城市人口聚集的网络效应。

数据来源：统计局70城新建商品住宅指数可以简单验证一下，过去20年我国经济平均增速是9.5%，CPI大概2.5%，城镇化率1.5%，那么20年间一线城市大概的房价涨幅就是12.6倍，还是比较符合实际的。

经常有人说，目前价格不合理，市场不理性。确实，市场常常是个偏执狂，不是油门就是刹车。但我们要做的是，先纠正自己头脑中的不合理和不理性，然后再去市场上寻找错误定价的机会。